Acquérir une propriété en Espagne

Strong Abogados fournit des services spécialisés en droit immobilier et en conseil immobilier depuis l'année 2000.

Nous proposons un service complet et personnalisé aux particuliers et aux groupes d'investissement souhaitant acquérir un bien immobilier en Espagne, allant de logements résidentiels à des investissements immobiliers complexes tels que des immeubles, des hôtels, des projets urbains et des portefeuilles d’actifs.

Notre accompagnement couvre l’ensemble du processus d’acquisition, depuis l’identification et l’évaluation de l’actif jusqu’à la signature définitive devant notaire. Nous travaillons en étroite collaboration avec nos clients tout au long du processus, en facilitant les négociations et en veillant à l’alignement des aspects juridiques, financiers et stratégiques.

Au-delà de l’aspect juridique, nous accordons une importance particulière à l’analyse de l’investissement. Nous assistons nos clients dans l’évaluation des conditions de marché, de la viabilité financière, des risques et des rendements attendus, afin de permettre des décisions d’investissement éclairées et durables.

Pourquoi nous choisir ?

• 100 % de nos clients sont des clients internationaux. Nous comprenons vos attentes, vos préoccupations et les complexités liées à l’investissement en Espagne depuis l’étranger.
• Nous travaillons avec une équipe pluridisciplinaire d’avocats, d’architectes et d’économistes, ce qui nous permet d’offrir un conseil juridique, technique et financier intégré.
• Nos avocats spécialisés en immobilier gèrent la transaction, tandis que nos architectes apportent une analyse technique de l’actif avant que vous n’engagiez votre investissement.
• Nous ne percevons aucune commission de la part des banques, agents immobiliers ou entreprises de construction. Nous travaillons exclusivement pour le client. Un agent immobilier ou une banque peut organiser la signature, mais un avocat agit uniquement dans l’intérêt de l’acheteur.

Nos services incluent notamment :

• L’identification d’opportunités d’investissement immobilier dans toute l’Espagne, coordonnées depuis Barcelone et Tenerife.
• Le conseil juridique pour l’acquisition de biens immobiliers et la restructuration ultérieure des actifs.
• L’analyse de la viabilité économique et financière des investissements immobiliers.
• La gestion financière des investissements immobiliers.
• La planification fiscale liée à l’acquisition et à l’exploitation des actifs immobiliers.
• Des expertises immobilières officielles certifiées par des sociétés d’évaluation espagnoles, ainsi que des évaluations internationales conformes aux normes RICS et IVSC.
• La certification de performance énergétique.
• L’obtention de licences et d’autorisations pour les appartements touristiques.
• Des projets de réhabilitation et de construction clés en main, incluant la conception, l’obtention des licences, la coordination des entreprises et la supervision des travaux.

Les vérifications juridiques et techniques doivent toujours être effectuées avant de verser des honoraires d’agence ou tout acompte.

Articles :

FAQs :

Les étapes juridiques de l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Une fois que vous avez décidé quel bien immobilier vous souhaitez acquérir, le processus comprend généralement les étapes suivantes :

Extrait du Registre de la Propriété (Nota Simple)

Ce document délivré par le Registre de la Propriété espagnol permet de vérifier si le bien est libre de charges, si le vendeur en est bien le propriétaire, la manière dont il a été acquis, ses limites, sa superficie ainsi que l’usage des parties communes, entre autres informations pertinentes.

Contrat de réservation / avant-contrat

Ce contrat fixe le lieu de signature de l’acte authentique devant notaire, la date de signature et les conditions de la vente. À ce stade, l’acheteur verse généralement un acompte (environ 10 % du prix d’achat) à titre d’arras. Si l’acheteur renonce à l’achat, l’acompte est en principe perdu. En cas de manquement du vendeur, celui-ci doit généralement restituer le double de l’acompte.

Crédit hypothécaire

Si un financement est nécessaire, les banques demandent habituellement les documents suivants :

• Passeport / DNI / NIE
• Contrat de travail
• Trois dernières fiches de paie
• Copie de la dernière déclaration fiscale (le cas échéant)
• Avant-contrat signé avec le vendeur
• Justificatif de paiement de l’impôt foncier (IBI), si disponible
• Informations sur d’autres prêts ou hypothèques en cours
• Actes et justificatifs de propriété de biens situés en Espagne et à l’étranger
• Certificat de vie professionnelle (le cas échéant)
• Documentation bancaire et d’investissement (fonds, actions, comptes bancaires, etc.)
• Contrat de mariage ou accords matrimoniaux (le cas échéant)
• Non-résidents : certificat de non-résidence (la banque peut généralement faciliter la démarche)
• Travailleurs indépendants : justificatifs d’inscription et déclarations fiscales récentes (TVA / impôts)

Si le crédit est approuvé, la banque exigera une expertise immobilière aux frais de l’acheteur. Cette expertise est réalisée par un expert qualifié et certifiée par une société d’expertise officielle (Sociedad de Tasación). Le montant du prêt est généralement calculé comme un pourcentage de la valeur expertisée.

Signature devant notaire

L’achat doit être formalisé par un acte authentique devant notaire. Le notaire lit l’acte aux parties (et au représentant de la banque en cas de crédit). Les parties doivent être identifiées, les actes antérieurs peuvent être requis et la preuve du paiement du prix doit être fournie. Une fois signé par l’acheteur et le vendeur, le notaire autorise l’acte afin qu’il puisse être utilisé pour le paiement des impôts et l’inscription au registre.

Fiscalité

Acheteur : les impôts dépendent du fait que le bien soit une revente ou une première transmission par un promoteur. En cas de revente, l’impôt principal est l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) et, le cas échéant, le Droit de Timbre (AJD). Pour une première vente par un promoteur, la TVA (IVA) s’applique généralement. Les taux varient selon la région et les îles Canaries disposent d’un régime fiscal spécifique.

Vendeur : le vendeur peut être soumis à des obligations fiscales locales et/ou nationales, notamment l’impôt municipal sur la plus-value (plusvalía municipal), selon le cas.

Impôt municipal sur la plus-value (Plusvalía municipal)

À l’aide d’une copie de l’acte, le vendeur doit généralement effectuer une déclaration auprès de la mairie ou du bureau fiscal local afin de régler l’impôt municipal sur la plus-value. Le montant dépend en général de la durée de détention du bien et de sa valeur cadastrale. Étant un impôt local, les procédures peuvent varier d’une commune à l’autre.

Registre de la Propriété

Afin de protéger vos droits de propriété, l’acte doit être inscrit au Registre de la Propriété compétent. L’inscription garantit la sécurité juridique et la publicité officielle de la propriété.

Exemple d’investissement : chiffres pour l’acquisition d’un immeuble

Voici un exemple d’évaluation d’investissement pour un immeuble mis en vente à Barcelone (2013), dans une zone proche du stade du FC Barcelone :

Données du bien
Surface	365 mètres carrés
Nombre d’appartements	7
Prix d’achat	€412,000
Frais d’acquisition (impôts, notaire, registre foncier)	€41,200

Travaux de réhabilitation	Coût
Budget de construction (PEM) (€1,000/m²)	€365,000
Honoraires de projet et direction des travaux (6 % du PEM)	€21,900
Permis (2 % du PEM)	€7,300
Imprévus (5 % du PEM)	€18,250
Investissement total	€865,650

Financement	Coût
Apport personnel	€400,000
Crédit	€465,650
Taux d’intérêt	2.50%
Mensualité annuelle du crédit (20 ans, capital et intérêts)	€30,984.00

Frais d’exploitation	Coût
Nettoyage	€2,200
Charges et services	€1,500
Administration	€1,800
Total des frais annuels	€66,000

Revenus
Tarif journalier par appartement	€140
Taux d’occupation	60%
Revenu annuel estimé	€214,620

Autres données
Flux de trésorerie annuel	€117,636
TRI sur 20 ans	10.66%

Et si je suis non-résident ? Puis-je gérer mes impôts moi-même ?

Si vous possédez un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident, vous pouvez être tenu de désigner un représentant fiscal. En pratique, il est souvent conseillé que ce représentant se charge des déclarations, puisqu’il recevra également les notifications de l’Administration fiscale espagnole en votre nom.

Existe-t-il des inspections obligatoires en Espagne ? (Bâtiments de plus de 50 ans)

De nombreuses villes espagnoles exigent une Inspection Technique des Bâtiments (ITE) pour les immeubles dépassant un certain âge (généralement plus de 50 ans, bien que le seuil puisse varier selon la municipalité). Lors de l’achat d’un bien ancien, il est recommandé de demander ce rapport, car il peut imposer des travaux de rénovation importants et coûteux.

Comment vérifier si le prix payé est juste ?

Pour vérifier si le prix d’achat est raisonnable, vous pouvez commander une expertise auprès d’un expert immobilier officiel. Ces experts sont soutenus par des entités d’expertise reconnues et enregistrées auprès de la Banque d’Espagne. Il s’agit souvent d’architectes ou d’architectes techniques, capables également d’évaluer l’état du bien, ses équipements, sa situation urbanistique et d’autres éléments pertinents.

La méthode la plus courante est la méthode comparative, qui consiste à déterminer une valeur de marché à partir de biens similaires et à appliquer un prix au mètre carré construit.

Quels sont les autres frais liés à l’achat d’un bien immobilier ?

Utilisez notre calculateur de frais pour obtenir une estimation des coûts totaux de votre acquisition ainsi que du calendrier de paiement. Le calculateur inclut les frais et impôts généralement à la charge de l’acheteur. Toutefois, la répartition des frais entre acheteur et vendeur est toujours négociable et doit être clairement définie dans l’avant-contrat.

Puis-je éviter de me déplacer en Espagne pour la signature ?

Oui. Vous pouvez nous accorder une procuration et nous vous représenterons lors de la signature.

Quels sont les principaux risques lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

• Le bien n’est pas inscrit, souvent parce qu’il a été construit illégalement. De nombreux biens non inscrits sont vendus à des étrangers, moins enclins à vérifier l’inscription. Une bonne affaire cache souvent une absence d’inscription. Solution : demander un extrait du registre (nota simple).
• Trop d’intermédiaires. Il arrive que plusieurs agents soient impliqués, chacun percevant une commission. Solution : demander à l’agent son contrat avec le propriétaire.
• Le bien a été vendu à plusieurs acheteurs. Cela arrive. Le bien appartient à la première personne qui l’inscrit au Registre de la Propriété. Le second acheteur peut réclamer une indemnisation et, en cas d’arras, le double du dépôt.
• Livraison tardive ou défauts. Le contrat doit prévoir un délai de livraison obligatoire. En cas de non-respect, le vendeur doit restituer les sommes versées, intérêts compris. En cas de défauts ou de modifications non prévues, le promoteur est tenu d’y remédier. Il est alors recommandé de faire appel à un architecte.

Comment connaître la valeur de marché d’un bien immobilier ?

Pour connaître la valeur de marché d’un bien, il est recommandé de réaliser une expertise immobilière. Notre service d’expertise ainsi que les autres experts en Espagne sont enregistrés et garantis par la Sociedad de Tasación.

Les sites suivants peuvent également fournir une indication de valeur :

Sociedad de Tasacion – organisme de certification des expertises, avec des données de prix au mètre carré.

idealista.com – plateforme offrant des rapports statistiques détaillés.

Fotocasa – autre grand portail immobilier.

Le coût d’une expertise est généralement d’environ 0,1 % de la valeur du bien.

• L’expert mesure le bien afin d’établir un plan et de calculer la surface, puis multiplie celle-ci par la valeur au mètre carré dans la zone, en l’ajustant selon différents facteurs (par exemple, la nécessité de travaux de rénovation).
• Il analyse des transactions comparables de biens similaires récemment vendus dans le secteur.

Étant donné que la valeur dépend en partie de ventes comparables récentes, deux expertises portant sur un même bien peuvent différer jusqu’à 10 %, en particulier lorsqu’il existe peu de références comparables récentes.

Concernant le prix au mètre carré des appartements, il convient de vérifier s’il s’agit de mètres carrés construits ou utiles. La surface construite inclut les parties communes (escaliers, gaines techniques, murs, etc.). La différence peut varier, mais en moyenne la surface construite est environ 27 % supérieure à la surface utile.

En cas de demande de crédit hypothécaire, la banque exigera une expertise immobilière (réalisée par un expert qu’elle désigne) et celle-ci sera à la charge de l’acheteur. Cette expertise est généralement effectuée après le versement d’un acompte ou dépôt. Si l’offre est nettement supérieure à la valeur expertisée, l’acheteur peut perdre le dépôt en cas de retrait. Pour cette raison, il peut être judicieux de commander une expertise indépendante avant de verser des sommes importantes.

Le vendeur souhaite déclarer un prix inférieur à celui réellement payé. Est-ce conseillé ?

Cette pratique est connue mais illégale. Elle vise à réduire l’impôt sur les plus-values du vendeur. Pour l’acheteur, cela implique un risque fiscal futur important. Cette pratique peut constituer un blanchiment de capitaux. Il est fortement déconseillé d’y participer et cette question doit être clarifiée dès l’avant-contrat.

Quelles informations demander à votre agent immobilier ?

Pour une construction neuve :

• Un extrait du registre (nota simple) de l’ensemble du terrain.
• Le CIF et la dénomination complète du promoteur.
• Le permis de construire (licencia de obra).

Pour un bien existant :

• Un extrait du registre (nota simple) du bien.
• La cédula d’habitabilité et le certificat énergétique.

Les agences immobilières sont-elles réglementées en Espagne ?

Il existe un registre national des agents immobiliers (Agente de la Propiedad Inmobiliaria – API), mais l’adhésion n’est pas obligatoire. Les agences membres sont soumises à davantage de contrôles, notamment des recommandations de commissions (entre 3 % et 5 %).

Pouvez-vous me représenter pour la vente de mon bien en Espagne ?

Oui. Les informations relatives à l’achat sont en grande partie applicables à la vente. En tant que vendeur, vous avez des obligations spécifiques, notamment fiscales. Strong Abogados vous conseillera à ce sujet. Si vous êtes non-résident et qu’une retenue fiscale a été pratiquée, il est parfois possible d’en obtenir le remboursement en déposant les déclarations correspondantes.