Inmobiliario en España
Strong Abogados proporciona un servicio integral y personalizado a particulares y a grupos de inversión que quieran adquirir un inmueble, varios activos, hoteles, grandes inversiones urbanas o un grupo de fincas en España. Este servicio comprende todo el proceso de adquisición, desde la búsqueda e identificación del activo inmobiliario hasta el cierre de la transacción. En todo momento trabajamos en estrecha colaboración con nuestros clientes facilitando el acuerdo entre las partes.
Tan importante como el proceso legal, nos parece la asistencia en el análisis de la inversión, por ello le ayudamos en la evaluación de las pautas del mercado y de las previsiones de rentabilidad.
Contamos con un equipo multidisciplinar de abogados, arquitectos y economistas que nos permite ofrecer una amplia gama de servicios:
- Localización de oportunidades de inversión en edificios, oficinas, locales comerciales, hoteles, naves industriales y solares situados en toda España, gestiondado dede Barcelona y Tenerife.
- Asesoramiento en la compra de sus inversiones inmobiliarias, y su caso la posterior modificación de la misma.
- Análisis de la viabilidad económico-financiera de la inversión inmobiliaria.
- Gestión financiera de la inversión inmobiliaria.
- Servicios legales derivados del proceso de adquisición.
- Planificación fiscal de la adquisición y explotación del inmueble.
- Valoración oficial de inmuebles con certificación de una Sociedad de Tasación. Podemos realizar también, valoraciones bajo normativa internacional siguiendo los estándares de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) y conforme a las directrices establecidas por la International Valuation Standards Comité (IVSC).
- Certificado de Calificación Energética del edificio.
- Tramitación de permisos para la actividad de apartamentos turísticos.
- Obras de rehabilitación y construcción llave en mano. Proyecto, tramitación de licencias, contratación y supervisión de obras, alta en suministros.
Lo que hacemos:
- Confirmar que el vendedor es el propietario, que la propiedad no tiene cargas, ni hipotecas pendientes, o el precio y condiciones de las que tenga, descripción del inmueble, linderos, tamaño y todas sus circunstancias.
- Negociar con el abogado del vendedor, lo que corresponda, como los objetos y muebles que se quedarán o el pago de los recibos pendientes.
- Respecto de los suministros de agua, electricidad, gas, solicitar que no se den de baja y que el comprador se subroge en los mismos. De este modo se ahorra tiempo y dinero ya que al hacer los enganches o altas las empresas suelen cobrar depósitos o fianzas iniciales.
- Hacer el precontrato.
- Revisar que la hipoteca del vendedor se ha cancelado, o va a cancelarse en el momento de la venta.
- Revisar todos los documentos, presentarlos en la notaría y hacer todos los preparativos necesarios para la firma definitiva.
Lo que debe hacer el cliente:
- Firmar el precontrato y pagar el depósito inicial (10% normalmente).
- Solicitar su hipoteca.
- Elegir un notario, o una ciudad y nosotros le buscaremos uno cercano.
- Firmar los documentos en la oficina del notario.
- Cuando la escritura este lista, recogerla, pagarle al notario y llevarla al Registro.
- El notario cobra por una casa de 150,000 euros sobre 500 euros. El registro de la propiedad unos 450 euros, cada hipoteca constituirla o cancelarla unos 700 euros. El impuesto es de un 7% dependiendo del lugar de situación.
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FAQs
¿Tienes dudas? ¡Estamos aquí para ayudar!
ContáctanosLos pasos legales al comprar un inmueble en España
Una vez que usted decide que propiedad va a comprar, el proceso es el siguiente:
Nota simple informativa
Con este documento del Registro de la Propiedad, sabremos si está libre de cargas, si realmente le pertence al vendedor y en que modo lo adquirió, linderos, tamaño y usos de zonas comunes entre otros.
Acuerdo de compra (Precontrato)
Entre el comprador y el vendedor, para acordar el lugar de firma de la escritura pública y la fecha de la firma, así como todas las condiciones de la venta, que las partes acuerden establecer. En este momento el comprador entrega al vendedor un cantidad (normalmente un 10% del precio) a modo de seña o arras. Si el comprador no compra la propiedad, perderá lo entregado y si lo hace el vendedor, deberá devolverlas duplicadas.
La Hipoteca
Los documentos que normalmente le piden en un banco son:
- DNI/NIE
- Contrato de trabajo.
- Las tres últimas nóminas.
- Copia del IRPF anterior.
- Su precontrato con el vendedor.
- Recibo del IBI pagado.
- Otras hipotecas o préstamos que pueda tener.
- Todas sus escrituras y títulos de propiedad de España y el extranjero.
- Certificado de vida laboral.
- Recibos e información de sus inversiones: fondos, acciones, cuentas bancarias,etc...
- Capitulaciones matrimoniales, si las tuviere.
- No residentes: deberán entregar su certificado de no residentes, que el propio banco le facilitara.
- Autónomo: copia del IAE
- Autónomo: IVA del último trimestre y del año anterior.
Si le aprueban la solicitud, el banco encargará a su costa la tasación del inmueble. Dicha valoración es realizada por un tasador, y avalada por una Sociedad de Tasación. La cuantía del crédito hipotecaria que le conceden es un porcentaje de este valor de tasación. El tasador normalmente es un arquitecto técnico o superior, y calcula el valor en función de los valores de mercado de fincas similares en localización, calidad y tamaño.
La firma
La compraventa tiene que ser realizada en escritura pública y ante notario.
El notario da lectura del contenido de la escritura a los contratantes, y al representante del banco (si hay hipoteca) y si todos están de acuerdo se procede a la firma del título.
Se deberan identificar las partes, aportar escrituras anteriores y prueba de pago del precio.
Cuando el comprador y el vendedor han firmado, se procede por el notario a poner su firma protocolizada, y la escritura está lista para realizar el pago de los impuestos y pasar al registro.
Impuestos
Comprador: Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Si el vendedor es una persona física, y la propiedad no es de nueva construcción, el tipo impositivo es del 6% (7% en algunas regiones) del precio escriturado. Si el vendedor es un promotor inmobiliario, y es la primera venta del inmueble o del terreno, un 7% de IVA. El impuesto de documentación varia según la región, pero el promedio es 0,5% (Madrid es 1.5%). Las Canarias tienen condiciones especiales.
Vendedor: Plusvalia.
Con una copia de la escritura el vendedor debe presentarse en el Ayuntamiento, o en la oficina local de impuestos para pagar la plusvalía. El proceso ordinario es dejar la copia, cumplimentar el impreso y recibir por correo ordinario el importe a ingresar. La cantidad depende del número de años de titularidad de la propiedad y del valor catastral. Al ser un impuesto local su forma de pago y gestión es distinta en cada ciudad, el notario puede informarle de las especialidades locales, si las hubiere, para este impuesto.
Registro de la Propiedad
Si usted quiere proteger y garantizar sus bienes, debe pasar a inscribir la escritura al Registro de la Propiedad municipal. El coste de inscribir es aproximadamente un 0,4% de los primeros 6010 euros, reduciendose al 0,02% para más de 6,010,121 euros).
Los números para un ejemplo de inversión
El siguiente es un ejemplo de una evaluación por un edificio a la venta en 2013 en Barcelona, en un zona cercana al Campo del F.C. Barcelona
| Datos del inmueble | |
|---|---|
| Superficie | 365 metros cuadrados |
| Número de apartamentos | 7 |
| Precio del inmueble | 412.000 € |
| Gastos de compra (Impuestos, notaria, reg. propiedad) | 41.200 € |
| Obras de rehabilitación | Coste |
|---|---|
| Presupuesto de ejecución material (PEM) (1000 €/m2) | 365.000 € |
| Honorarios de proyecto y dirección de obras 6% PEM | 21.900 € |
| Licencia 2% PEM | 7.300 € |
| Imprevistos 5% PEM | 18.250 € |
| Total Inversión | 865.650 € |
| Costos financieros | Coste |
|---|---|
| Inversión | 400.000 € |
| Crédito | 465.650 € |
| Tasa de interés | 2,50% |
| Imprevistos 5% PEM | 18.250 € |
| Pago anual hipoteca (amortización de capital a 20 años más intereses) | 30,984.00 € |
| Gastos de mantenimiento | Coste |
|---|---|
| Limpieza | 2.200 € |
| Suministros | 1.500 € |
| Administración | 1.800 € |
| Total gasto anual | 66.000 € |
| Ingresos | |
|---|---|
| Coste por apartamento y dia | 140 € |
| Ocupación | 60% |
| Estimación ingreso anual | 214.620 € |
| Otros datos | |
|---|---|
| Flujo de caja anual | 117.636 € |
| T.I.R. a 20 años | 10,66 % |
¿Puedo cumplimentar mis impuestos, si soy no residente?
Desde el 2002, si usted tiene propiedades en España, puede cumplimentar los impresos por si mismo, pero deberá nombrar un representante fiscal. Por ello tiene sentido que sea su representante fiscal el que haga sus impuestos ya que usted es no residente, y será, su representante quien reciba todas las notificaciones de la Hacienda Pública española.
¿Al comprar la casa, necesito hacer inspecciones?
En casi todas las ciudades de España se ha aprobado una ordenanza que obliga a realizar un Inspección Técnica de los edificios con una antigüedad mayor de cincuenta años. Dicha edad varía en cada municipio. Cuando se adquieren inmuebles con una antigüedad mayor o igual a la establecida, se debe exigir dicho informe, ya que con frecuencia incluye prescripciones que obligan a realizar obras imporatantes que supondrán un nuevo gasto para el comprador.
¿Hay algún modo de averiguar el precio real de un inmueble?
Para averiguar si el precio que está pagando por su vivienda es justo, puede encargar una tasación previa a un tasador. Los tasadores oficiales están avalados por Sociedades de Tasaciones, inscritas en el registro de Entidades de Tasación del Banco de España y el valor que ellos establecen es absolutamente fiable. Dichos profesionales son normalmente arquitectos técnicos o superiores que pueden elaborar además un informe acerca del estado de conservación del inmueble, memoria de calidades, instalaciones, situación urbanística y toda la información de interés para realizar la compra.
El método de evaluación suele ser el método comparativo que establece un valor de mercado en funcíon del precio de otras propiedades en venta y que haya sido vendidas en el sector y que tengan característicias similares. Se establece un valor por metro cuadrado construido y se le aplica a la superficie del inmueble.